I migliori 30 consigli MUTUO – Vademecum Guida Mutuo che fare


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I 30 consigli MUTUO – Vademecum Guida Mutuo che fare

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BANCA
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1 - Confrontare + offerte online e poi prendere appuntamento con il direttore (in modo da avere sicuramente l’offerta migliore che la banca può offrire senza dover aspettare che un direttore accetti) e presso la sede regionale o cittadina della banca, in modo da velocizzare i tempi di delibera.

http://www.mutuionline.it

http://www.mutui.it/

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http://www.creho.it/

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2 – TASSO DA SCEGLIERE, fisso se
- si desiderano rate fisse, durata fissa e conoscere subito ammontare del danno;
- se prevedete un aumento di inflazione e quindi dei tassi;
- se avete bassa propensione al rischio;

Tasso variabile se
- si vuole rischiare sull’andamento dell’economia sfruttando l’iniziale tendenza al ribasso dei tassi
- si prevede un calo dell’inflazione
- il richiedente ha un reddito medio alto
- si riesce sostenere rate più elevate in caso di aumento dei tassi

IDEALE secondo qualitaprezzo.ORG :
TASSO VARIABILE CON CAP (tetto massimo) oppure
MISTO : Variabile all’inizio, quando è più facile prevedere andamento tassi per poi passare al fisso

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3 – Non confrontare offerte solo  in base allo spread
Se non avete grossi problemi come anticipo basso, lavoro precario o niente garanzie ma vi sentite forti e già sapete se scegliere fisso o variabile, allora lanciatevi sulla banca che vi offre lo spread più basso associato all’ISC + basso.  La banca compra denaro ad un tasso di scambio interbancario detto Euribor per mutui tasso variabile e Eurirs-IRS per il fisso e lo rivende alla sua clientela ricaricato di un margine di guadagno (spread). Per velocizzare dunque andate dalla migliore offerente in termini di ricarico in quanto il tasso di scambio interbancario è uguale per tutte le banche. Poi alla fine dell’offerta fatevi dire l’ISC (TAEG) (indice sintetico di costo) ovvero il mutuo quanto vi costerà in % oltre il prestito. L’ISC tiene conto delle spese accessorie, apertura pratica, incasso rata…. In Italia si ha l’abitudine di andare a chiedere il mutuo laddove si ha il conto, laddove si conosce il direttore o laddove si abita. Le offerte più convenienti spesso sono in rete!

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4 – Tenere dunque conto dell’ISC (TAEG), perchè a un tasso più basso o uno spread + basso, non corrisponde sempre un mutuo più vantaggioso! L’Indice sintetico tiene conto di quasi ogni spesa e rappresenta il vero costo del mutuo. Meglio ribadirlo!

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5 – Diritti alla meta
Il mutuo sarà erogato da una banca quindi meglio che siate voi in modo diretto a rivolgervi alla banca senza società di mediazione creditizia.

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6 – Trattare sullo spread una volta scelta la banca. Vi ricordo che:
Tasso variabile = Euribor + spread  _ Tasso fisso = IRS + spread
Euribor e IRS sono determinati a livello europeo e quindi non trattabili come lo è invece lo spread.

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7 – Occhio alle condizioni del mutuo, Al momento della stipula davanti al notaio sarà troppo tardi per tornare indietro e potresti non accorgerti di alcune “sorprese”.

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8 – Non aver fretta di toglierti il mutuo. Molte famiglie si fanno carico di una rata molto pesante perché puntano ad estinguere il mutuo nel minor tempo possibile. Una rata pesante nel corso degli anni può creare molti problemi ed in caso di imprevisti può essere molto difficile ottenere nuovi finanziamenti. Meglio un mutuo un po’ più lungo ma che garantisce una vita serena e tranquilla e la possibilità di poter affrontare qualsiasi imprevisto. Ricorda che vi è sempre la possibilità di effettuare estinzioni anticipate parziali del capitale.

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9 – Chiedere se il tasso offerto è a regime o all’ingresso. Magari vi offrono un tasso ottimo ma che dura 6 mesi o pochi anni.

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10 – Mostrare contratto di mutuo a notaio o associazioni - I contratti di mutuo non sono di facile comprensione, quindi richiedere una copia del testo del contratto e delle “Condizioni generali” in anticipo in modo da avere il tempo di mostrarla alle associazioni dei consumatori oppure al notaio per chiarimenti.

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11 – Aiutati che Dio t’aiuta - Per aiutare la delibera del mutuo, bisogna mostrare ricchezza e benessere. Consegnare in banca ogni tipo di documento che possa aiutarvi, come fonti di reddito (anche se a nero), foto abitazione mostrando finiture di lusso…..

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12 – ATTENZIONE alle pubblicità eclatanti; quando vi propongono mutui con tassi bassissimi o pagamento anticipato per la presentazione della pratica (nel caso di mediatori creditizi) diffidate sempre.

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13 -  Quanto denaro chiedere alla banca? Spesso non si tratta tanto di “convincere” la banca a fidarsi di te e a fornirti la maggior quantità possibile di denaro quanto capire bene ora e in futuro quale rata sei capace dio poter pagare in modo da vivere anche decentemente (generalmente con rata < 35/40% reddito totale familiare dimostrabile.

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14 – La rata non è tutto, ridurre la rata non significa ridurre il costo del mutuo, i costi sono tanti e sono sintetizzati nell’indice sintetico ISC!

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15 – Evitare o ridurre il preammortamento ovvero quel periodo del piano di rimborso che prevede il pagamento di rate composte da soli interessi. L’unico vantaggio è quello di pagare rate iniziali più “contenute”, tuttavia i costi finali saranno più elevati.

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16 - Limitare la durata del mutuo – Allungare la durata del mutuo consente di ridurre l’importo della rata, tuttavia gli interessi totali da rimborsare cresceranno sensibilmente.

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17 - Contenere l’importo di mutuo all’80% Ci sono banche che finanziano il 100% ma sono poche e hanno tassi spesso svantaggiosi anche in virtù della polizza fideiussoria che copra il limite dell’80% fissato da Banch’Italia). Chiedere solo l’80% in modo da confrontare più banche e avere il meglio che offra il mercato bancario.

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18 – Valutare la convenienza dei più onerosi mutui “alternativi” (Cap, opzioni, ecc.). Oltre ai mutui classici, con spread poco maggiore potete scegliere opzioni

- CAP = limite massimo oltre il quale il tasso variabile non potrà mai andare ed ha lo scopo di tutelare il mutuatario da oscillazione verso l’alto dei tassi di interesse. Ricordo che il Tasso = Spread + Euribor, quindi ad ES. CAP 6,00 %, Spread 2,5%, quando l’Euribor raggiunge il 3,5% pagate un tasso del 6%, quando lo supera voi continuerete a pagare un tasso del 6%.

- RATA COSTANTE per coloro i quali desiderano avere certezza della rata da pagare ma sfruttare i vantaggi del T. variabile. Se i tassi aumentano la rata è fissa ma aumenta la durata del mutuo (ovvero il numero delle rate), oppure c’è una maxi rata finale di compensazione, oppure la rata aumenta se solo se il tasso sia a un punto per cui la rata non compre neanche la quota interessi per periodo. Nell’ultimo caso la rata aumenta fino a compensare gli  interessi maturati.

- OFFSET molto complesso e poco utilizzato, per la spiegazione andate qui

- MUTUO MISTO ovvero quando il tipo di tasso (variabile, fisso….) lo si può cambiare nel tempo, quando si vuole o a scadenze programmate (ES. ogni 2 o 5 anni….). I primi anni sarebbe meglio un tasso fisso all’inizio può essere conveniente: le rate vengono difatti calcolate sul capitale residuo e le oscillazioni dell’Euribor per i T. Fissi influiscono in modo importante sulla rata. Nel caso di un mutuo a tasso misto con opzione, ad ogni scadenza prestabilita (di solito due o cinque anni) sarà  possibile valutare se passare da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa. Lo spread ovviamente

19 - SFRUTTARE IL TFR : se necessario è possibile richiedere un anticipo, come per l’acquisto della prima casa di abitazione per sé o per i figli e per ristrutturazione, documentato con atto notarile, per lavoratori pubblici e privati. L’anticipo di TFR può essere richiesto una sola volta e per un ammontare pari al 70% di quanto maturato in un periodo non inferiore ad 8 anni, presso lo stesso datore di lavoro. Inoltre, il datore di lavoro è obbligato a soddisfare le richieste di anticipo TFR fino ad un massimo del 4% del totale dei dipendenti dell’azienda o fino al 10% degli aventi diritto.

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20  – Evitare il prefinanziamento
Si tratta di un finanziamento che la banca può concedere sotto forma di fido di conto quando il mutuo non è stato ancora erogato. Considerati gli elevati costi, il prefinanziamento dovrà essere prontamente estinto non appena l’importo di mutuo sarà effettivamente disponibile.

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21 – Valutare la convenienza delle assicurazioni facoltative
Oltre l’obbligatoria “incendio e scoppio” e la “fideiussoria” (per i mutui 100%), ci sono polizze facoltative “protezione mutui” consigliate dalla quasi totalità delle banche per una futura serenità del mutuatario e famiglia e della banca per un più o meno scuro rimborso del capitale all’istituto mutuante. Il pagamento del premio può avvenire in un’unica soluzione alla stipula del mutuo, oppure può essere rateizzato: in tal caso, il suo importo si somma alla rata mensile del mutuo. Per tutti gli istituti bancari è di fondamentale importanza l’età dell’assicurato: generalmente le banche non assicurano persone che al termine della durata del mutuo abbiano superato i 75 anni di età.

- polizza vita: a tutela di un’eventuale morte prematura del debitore. Quella “temporanea caso morte“o TCM è a favore dei familiari del mutuatario in caso di decesso. In caso di mutui cointestati, la polizza copre il 50% del valore del mutuo.

- polizza multi rischi: pacchetto assicurativo che copre contro il rischio di infortunio e malattia.

- polizza a responsabilità civile: tutela da possibili danni causati a terze persone per colpa della proprietà immobiliare.

- polizza perdita lavoro : solo nel caso in cui si abbia un lavoro a tempo indeterminato. Se si perde il lavoro l’assicurazione paga le rate per un periodo variabile (spesso un anno dopo il quale si presuppone si trova un’altra occupazione).

Spesso la banca propone altre polizze da compagnie assicurative convenzionate, chiedete. La spesa varia generalmente in base a età richiedente, importo e durata mutuo e al valore dell’immobile. In alcuni casi la banca impone loro sottoscrizione come condizione per l’erogazione del finanziamento.

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22 – Scegliere un mutuo non è facile come “comprare frutta al mercato”. Non essere arrogante o presuntuoso, affidati a professionisti e consulenti preparati, seri e degni di fiducia. Scegliere il mutuo sbagliato potrebbe condizionare negativamente il futuro Tuo e della Tua famiglia. Un contratto di mutuo può nascondere molte insidie.

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23 – Attenzione alle voci di costo mutuo
Spese di istruttoria, spese di gestione e incasso rata, perizia tecnica, tenuta conto corrente, quando la banca impone la sua apertura come condizione essenziale per la concessione del mutuo. Io ho un mutuo con MPS, ma il conto corrente gratuito (non pago neanche i bolli annui) con ING Direct.

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RAGIONAMENTI A MONTE
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24 -  Casa mia, quanto mi costerai?
A parte la guida e i consigli mutuo dobbiamo considerare varie voci di spesa come
- condominio;
- spese di riscaldamento (impianti energie rinnovabili, isolamento, muri, altezza….);
- ristrutturazioni o modifiche da eseguire a breve;
- quanto dureranno ancora gli impianti…

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25 - Se vi piace la zona chiedete anche ai passanti, consigli ai negozianti e ai vicini se ci sono altre case in vendita, potreste scoprirne della altre più convenienti e senza passare per agenzie parassite.

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AGENZIA IMMOBILIARE
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26 – Prima di firmare un’offerta consiglio di inserire SEMPRE la clausola “Proposta vincolata all’accettazione del mutuo ed all’assenza di gravami di qualsivoglia natura sull’immobile ” perché se malauguratamente non avrete i soldi per pagare la casa, perderete l’acconto e in più il proprietario se dimostra che avrebbe potuto vendere la casa ad altri ma non ha potuto in quanto ha accettato la vostra proposta ma ormai quelle persone non sono più interessate, un giudice potrebbe farvi pagare i danni al proprietario per mancata vendita a causa vostra. Quindi anche quando la banca accoglie il vostro mutuo, ve lo può deliberare dopo due mesi!

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27 – Al compromesso consiglio di cercare di inserire una scadenza quanto più lontana possibile perché se per la delibera del mutuo ci vorranno 2 mesi, non vorrei che il mutuo dunque vi venga confermato quando poi il venditore abbia la facoltà di vendere la casa a un altro facendovi perdere spese di ogni tipo per la richiesta mutuo.

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CHIEDERE AL VENDITORE

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28 – Frutto di donazione ?
Chiedere se l’immobile è frutto di una donazione perché in questo caso sarà difficile vedere accettato un mutuo in quanto le donazioni possono essere impugnate da eredi legittimi che si sentono defraudati dalla donazione sino a 10 anni dalla morte del donante o sono passati 20 anni dalla donazione. In questo caso l’ipoteca in favore della Banca perderebbe ogni valore.

LEGGE SULA DONAZIONE : quando il proprietario di un bene decide di donarlo trascurando degli eredi, questi acquisiscono la facoltà legale di opporsi alla donazione fino ad ottenerne la revoca. In conseguenza di tale annullamento chi ha ricevuto il bene ne perderebbe la titolarità. Anche eventuali acquirenti sopravvenuti sarebbero tenuti alla restituzione dell’immobile agli eredi legittimi. E le eventuali ipoteche iscritte successivamente alla donazione perderebbero di efficacia. E’ impossibile risalire con certezza a tutti gli eredi legittimi, salvo rare eccezioni e quindi le banche rifiutano di concedere mutui su immobili che hanno osservato trasferimenti di proprietà in questo modo.

Suggerimento in caso di donazione : si tratta di far intervenire il donante facendogli prestare fideiussione nella vendita. In tal modo gli eventuali eredi che si facessero avanti si troverebbero da un lato a vantare dei diritti rispetto all’immobile; dall’altro, a causa della fideiussione, a dover compensare i danni che la loro azione produrrebbe agli acquirenti.

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CONSGILI DOPO OTTTENIMENTO MUTUO
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29 – Penale estinzione anticipata : per i mutui partiti dopo il 02/02/2007 e per tutti i mutui richiesti da persone fisiche per abitazioni, la penale non esiste, per le altre ci sono i vincoli del decreto Bersani che sono: prima del terz’ultimo anno: 0,50%, durante il terz’ultimo anno: 0,20%, negli ultimi due anni nessuna, quindi questa condizione e rinegoziabile in banca senza ottenere rifiuti.

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30 – Rinegoziare le condizioni, sostituire o surrogare
Nel caso in cui sorga la necessità o la convenienza di rivedere i termini del contratto di mutuo (perché ad es. la stessa banca o altre banche offrono condizioni più vantaggiose), è possibile agire in 3 diversi modi (grazie a Bersani senza penali):

Rinegoziare il mutuo con la stessa banca
Sostituire il mutuo (Nuova banca si riparte da 0)
Surrogare il mutuo (portabilità) (CONSIGLIATISSIMA)
o più in generale RICONTRATTARE

- Rinegoziazione:  riformulazione del mutuo già in essere con la propria banca adeguandolo alle nuove condizioni di mercato: può variare il tasso (fisso, misto, variabile), lo spread, durata, periodicità rate…
- Mutuo Sostituzione: estinzione mutuo originario con cancellazione di ipoteca ed iscrizione di una nuova ipoteca a favore della nuova banca (per migliorare le condizioni del mutuo o per richiedere della liquidità aggiuntiva). COSTI : istruttoria, perizia, polizza incendio, notaio per atto di mutuo….

- Mutuo Surroga: qui c’è una banca subentrante che sostituisce la banca originaria e diventa creditrice del mutuo residuo ed è a costo zero in base a quanto stabilito dal Decreto Bersani.

Secondo Mutuionline.it  con un mutuo residuo di 124.290 euro, acceso nel luglio del 2003, e una rata attuale pari a 945 euro, se si aderisce alla rinegoziazione Abi-governo si potrà contare su una rata mensile pari a 726 euro, ovvero inferiore di 219 euro.

ATTENZIONE : la rinegoziazione sta di fatto diventando un miraggio, la surroga invece, se possibile, è ancora più insidiosa. Vi dicono che non costa nulla ma spesso non è vero. Alcuni istituti cercheranno di farvi fare un’assicurazione, magari sulla vita, che non è obbligatoria e costa cara. Altri vi sottoporranno spese varie impreviste. Potrebbe convenire associarvi ad una associazione di consumatori che vi potrebbe seguire nella pratica.

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