Mutui bancari per acquisto casa


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Mutui bancari per acquisto casa



I mutui bancari per l’acquisto della casa costituiscono la maggior parte dei prestiti concessi dalle banche e rientrano nella categoria dei mutui con vincolo di destinazione, in cui cioè viene espressamente specificato per quali scopi verrà utilizzato il denaro preso a prestito e cosa si acquisterà con esso. Sono prestiti di media o lunga durata, che vanno dai 5 ai 30 anni.
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Requisiti necessari


Innanzitutto bisogna fare una precisazione: non tutti possono ottenere il mutuo bancario per acquisto casa ma solo coloro che soddisfano determinati requisiti di natura legale ed economica.

I requisiti legali necessari al fine di ottenere un mutuo sono:

- essere cittadini italiani con residenza in Italia o membri dell’unione europea, oppure essere cittadini di stati non appartenenti alla comunità europea ma residenti in Italia;

- essere maggiorenni ma non superare una determinata età, che ogni istituto valuta a seconda del caso, stabilendo un massimale di età. Bisogna insomma non essere minori di 18 anni e non maggiori di una determinata fascia d’età variabile a seconda della banca.

Il richiedente unitamente alla domanda d’accensione del mutuo, dovrà presentare la carta d’identità, il codice fiscale, i certificati di residenza, di stato di famiglia, di nascita, di cittadinanza e di stato civile, l’eventuale atto di matrimonio o la sentenza di divorzio o separazione.

I requisiti economici sono volti ad assicurarsi che il richiedente sia affidabile e capace di sostenere il pagamento delle rate.

Nel caso di lavoratori dipendenti si deve esibire copia del modello 101 (CUD), delle ultime buste paga e dell’attestato di servizio;

I liberi professionistiaziende dovranno invece presentare copia del modello unico, dell’estratto della camera di commercio, dell’atto costitutivo e, se professionisti, anche dell’attestato d’iscrizione all’albo.

Inoltre, per l’acquisto di un immobile bisogna presentare copia del compromesso, del certificato di abitabilità, della planimetria catastale, ecc.
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Spese d’accensione

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Se la banca o l’istituto di credito hanno accolto la domanda di accensione, il contraente dovrà pagare le spese per l’accensione del mutuo che sono:

- Commissioni bancarie per istruire la pratica, che variano da istituto ad istituto.

- Perizia tecnica per stimare il valore dell’immobile.

- Assicurazione obbligatoria contro incendio e scoppio a beneficio della banca.

- Parcella del notaio per la stipula del contratto di mutuo.

- Iscrizione dell’ipoteca.

Importo massimo erogabile

il mutuo immobiliare spesso copre  fino all’ 80% del valore dell’immobile, anche se alcune banche e istituti di credito arrivano ad erogare mutui pari al 100% del valore, per clienti dotati di una buona solvenza ed affidabili.
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Tipologie di mutuo

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Il mutuo a tasso fisso presenta lo stesso tasso d’interesse fino all’estinzione del mutuo che viene fissato nel momento della stipula in base al tasso di riferimento del mercato “Eurirs” (cioè il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso fisso, diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea)

Il vantaggio principale sta nel fatto che il contraente conosce in anticipo l’ammontare del debito da restituire ad ogni singola rata del mutuo, quindi non avrà “sorprese” e diventa particolarmente fruttuoso se nel corso degli anni si verifica un aumento dell’inflazione.

Il mutuo a tasso variabile si propone con un tasso di interesse che muta in relazione all’andamento di una o più misure di riferimento specificatamente puntualizzate nel contratto. A differenza del mutuo a tasso fisso, quello variabile viene calcolato sull’ “Euribor” (cioè il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso variabile diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea).

Ogni rata ha un suo valore specifico in base all’andamento del mercato in quel preciso momento.

Il tasso variabile ha in sé la componente rischio: se l’inflazione cala la rata diminuisce, in caso contrario aumenta. Il tasso iniziale è generalmente più contenuto, rispetto a quello fisso, ed una volta in atto segue l’andamento del mercato.

In vari casi il variabile presenta delle rate iniziali piuttosto contenute ma tende a crescere nel corso degli anni in relazione ai parametri di riferimento indicati nel contratto.

E’ particolarmente indicato per chi ha deciso di liquidare l’intera somma prima dell’estinzione del contratto, come nel caso di coloro che hanno acquistato una casa collocando sul mercato un’altra abitazione.

Il variabile presenta due possibilità di scelta: nel primo caso qualora cresca l’interesse la durata resta stabile ma aumenta l’importo. Nella seconda opzione l’importo rimane stabile ma aumenta la durata del contratto.

Nel mutuo a tasso misto, invece, il tasso d’interesse può essere modificato da fisso a variabile o viceversa indicando con precisione nel contratto le condizioni e le scadenze.

Un’altra ipotesi di proposta di mutuo a tasso misto presenta una parte del capitale da restituire a tasso fisso e l’altra a tasso variabile.

Unitamente al tasso d’interesse del mercato è presente anche lo spread, che rappresenta la vera e propria remunerazione per la banca. Lo spread viene stabilito durante la stipulazione del contratto attraverso un valore percentuale che varia solitamente tra l’1% ed il 3%. lo spread sommato al tasso di riferimento del mercato costituisce il tasso d’interesse effettivo del contraente.

In molti contratti esiste anche la possibilità di fare delle riduzioni di capitale, cioè di realizzare dei versamenti di varia entità sul mutuo riducendo così l’importo totale.

Chi vuol abbattere il capitale può dunque agire in due modi: versare una somma pari al rimanente debito ed ottenere un’estinzione totale (come nel caso di vendita di una casa) o fare dei versamenti periodici ed erodere il prestito un poco alla volta.

In alcuni contratti le riduzioni parziali non contemplano commissioni, se non molto esigue, in altri le commissioni sono più sensibili.
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Quali sono i mutui bancari più convenienti?


Nel campo dei mutui non c’è una regola fissa. Il parametro di convenienza dipende dall’ esigenze del contraente:

molti contraggono un mutuo con il piano di non portarlo a scadenza ma di estinguerlo prima del tempo. Sono spesso coloro che acquistano un immobile con l’intenzione di venderne un altro in tempi relativamente contenuti e così cancellare il mutuo. In questi casi potrebbe essere indicato il tasso variabile perché almeno nei primi anni è più conveniente del fisso.

Chi invece ha deciso di liquidare il mutuo un po’ alla volta potrebbe scegliere la tranquillità del tasso fisso.

Questa regola però non è necessariamente vera ma contempla delle eccezioni. Esiste un parametro che soprattutto nel lungo periodo non possiamo controllare: l’inflazione. Se l’inflazione per esempio nei prossimi anni scende fortemente, coloro che hanno scelto il tasso fisso anche per lunghi periodi, potrebbe non esserne troppo soddisfatti.

Comunque per chi ne vuole sapere di più ci sono dei siti che calcolano il valore del mutuo che si vuol contrarre analizzando le possibilità di fisso variabile e misto nonché presentando le offerte di varie banche e servizi di credito onde maturare un’eccellente comparazione tra offerte.

Il sito proposto è

http://www.mutuionline.it/

Matteo Morrone Berlingò

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