Ricontrattazione mutuo tasso fisso 2011 – Ricontrattare mutuo tasso fisso GUIDA


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Ricontrattazione mutuo tasso fisso 2011
Ricontrattare mutuo tasso fisso GUIDA



1 – Cosa significa Ricontrattazione mutuo
2 –
Ricontrattazione del mutuo. Quadro normativo
3 – Vantaggi
Ricontrattazione Mutuo
4 – Svantaggi
Ricontrattazione Mutuo
5 – Quando chiedere la
Ricontrattazione mutuo
6 – Quando non chiedere la
Ricontrattazione mutuo
7 – Meglio la surroga o la
Ricontrattazione ?
8 – Chi è adatto a
ricontrattare
9 – Avvertenze
10 – Quali banche per ricontrattare?
11 – Differenze rinegozziazione / surroga / sostituzione

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1 – Cosa significa Ricontrattazione mutuo
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1) Rinegoziazione o ricontrattazione (si modifica il mutuo esistente)

SI PUÒ MODIFICARE
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata

NON SI PUÒ MODIFICARE
• la somma mutuata in aumento
• la banca

COSTI
• commissioni bancarie: NO
• imposta sostitutiva: NO
• detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo originario
• atto notarile: del tutto eventuale, e, nel caso, con parcella

Ricontrattazione mutuo a tasso fisso vuol dire modificare alcune condizioni contrattuali, come il tasso o la durata, nell’ambito dello stesso contratto di mutuo siglato con la banca. A differenza della surroga ricontrattare non comporta il cambiamento dell’istituto di credito, ma solo la modifica delle condizioni contrattuali precedentemente siglate con lo stesso. Per ottenere le ricontrattazioni dei mutui è necessario il completo accordo da cliente e banca.

La proposta di rinegoziamento mutuo può essere avanzata da una delle parti tramite un semplice scambio di corrispondenza e diviene operativa solo se entrambe accettano le modifiche proposte. L’operazione avviene senza aggravio di spese e di costi notarili, così come prevede la legge ( Finanziaria 2008) che stabilisce l’utilizzo della semplice scrittura privata tra le parti senza autentica notarile per la definizione delle modifiche contrattuali. La rinegoziazione è un’operazione che permette di evitare il trasporto del mutuo da una banca all’altra e di continuare a mantenere il rapporto fiduciario con la banca originaria.

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2 – Rinegoziazione del mutuo. Quadro normativo
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La rinegoziazione del mutuo è disciplinata dalla Legge Finanziaria 2008 e dalla Convenzione tra l’ABI ed il Ministero dell’Economia e delle Finanze introdotta con il D.Lgs 93/2008. La Finanziaria 2008 introduce la possibilità di rinegoziare le condizioni di mutuo senza aggravio di spese bancarie e notarili e definisce anche la forma contrattuale delle modifiche che, come abbiamo visto al paragrafo precedente, è la scrittura privata non autenticata.

Per essere valida, le Ricontrattazioni mutui tassi fissi deve avere il pieno accordo delle parti che decideranno insieme le condizioni da modificare, fatte salve le condizioni da modificare per legge, ovvero quelle della penale di estinzione anticipata che è stata abolita per i  mutui che finanziano l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività di impresa.

L’abolizione della penale è stata introdotta dalla Legge Bersani (Decreto Legge n.7 del 31 gennaio 2007 convertito nella Legge n.40 del 2 aprile 2007). L’abolizione della penale è valida per i mutui siglati dopo il primo febbraio 2007, mentre per quelli siglati in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge si applica una penale di estinzione anticipata che non deve superare un certo limite.

Se il mutuo per cui si chiede la ricontrattazione è stato siglato prima della Legge Bersani, la banca sarà obbligata ad applicare la penale entro i limiti fissati dalla norma, se il mutuo è stato stipulato dopo la Legge Bersani non si applicherà nessuna penale di estinzione anticipata. Abbiamo voluto rimarcare più volte questo concetto perché è essenziale capire che la banca non potrà prendere decisioni arbitrarie sulle condizioni di modifica contrattuale del mutuo, ma dovrà attenersi  scrupolosamente al dettato normativo.

La Ricontrattazione di un mutuo comporta anche il mantenimento dei benefici fiscali acquisiti al momento della stipula del contratto di mutuo.  La convenzione tra Abi e Ministero, inoltre, ha stabilito che le banche si rendano completamente disponibili su richiesta del cliente, a ricontrattare i mutui a tasso variabile per l’acquisto, la ristrutturazione e la costruzione della prima casa stipulati prima del 29 maggio 2008.

Per tali finanziamenti, la banca non potrà opporre un diniego alla richiesta del cliente, mentre potrà farlo per altri mutui che non rientrano nella classificazione e nei tempi indicati dalla Convenzione. L’intenzione dell’accordo era quella di evitare l’eccessivo aumento della rata causato dalla crescita dei tassi di interesse.

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3 – Vantaggi della ricontrattazione mutuo
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I vantaggi della ricontrattazione mutuo si evincono già da quanto abbiamo asserito al paragrafo precedente e cioè facilità e comodità dell’iter procedurale; nessun cambio di banca; mantenimento del rapporto fiduciario con la stessa, nessun aggravio di spese bancarie e di costi notarili, mantenimento degli stessi benefici fiscali;  assoluto rispetto delle prescrizioni di legge.

Visto così si potrebbe dire che Ricontrattare mutuo tasso fisso è estremamente semplice e che non comporta alcuna ulteriore preoccupazione per il cliente: basta una richiesta via lettera e voilà, il gioco è fatto. Però in simili operazioni esistono anche degli svantaggi, specie quando si parla di nessun aggravio di costi…

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4 – Svantaggi
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Le ricontrattazioni del mutuo non comportano spese bancarie ed oneri notarili, lo abbiamo già detto, perché così prevede la legge. Ciò vuol dire che l’istituto di credito non potrà addebitare delle “fantomatiche” spese di istruttoria per l’operazione effettuata o altre strane commissioni, oltre alle spese notarili, non necessarie per siglare modifiche contrattuali tramite scrittura privata senza autentica e, dunque, senza intervento del notaio.

La scelta dell’autentica del documento da parte del notaio sarà a cura del cliente, se lo desidera, per tutelarsi meglio, ma in tal caso dovrà anche impegnarsi a sostenere le spese del compenso notarile. Ma allora gli svantaggi relativi ad eventuali aumenti dei costi dove stanno?

Stanno nella rinegoziazione stessa. Variando le condizioni contrattuali come l’allungamento della durata del mutuo, nel caso di un finanziamento a tasso variabile, si eviterà di far alzare la rata, ma gli interessi verranno sempre calcolati sul tasso variabile e quindi, alla fine si andrà a pagare di più complessivamente, perché il periodo di rimborso si allungherà, così come si allungherà il numero di rate.

Tra l’altro le condizioni di rinegoziamento del mutuo definite dall’accordo tra Abi e Ministero, prevedono l’allungamento del periodo di rimborso fino a quando la rata non si riduce secondo i livelli fissati dalla Convenzione.

La formula della ricontrattazione mutuo tasso fisso sarà, pertanto, quella del rimborso a rata fissa ed a durata variabile: si pagherà una rata accettabile, ma gli interessi calcolati sul tasso variabile determineranno, in caso di aumenti, l’allungamento indefinito del periodo di rimborso.

Insomma si tratta di una formula che rischia di far pagare a vita, trasformando l’acquisto di una casa in un affitto senza scadenza. La rinegoziazione ideale sarebbe quella della modifica del tasso, trasformandolo, ad esempio, da variabile a fisso, in modo da avere una rata ed un periodo di rimborso costante e prefissato.

Se le condizioni di rinegoziazione proposte dalla banca non dovessero soddisfare si può ricorrere alla surroga o portabilità del mutuo sfruttando le diverse condizioni offerte dalla banca concorrente. Quando si tratta di rapporti con le banche, infatti, la vera norma a favore del consumatore è quella della libera concorrenza, accordi e convezioni, invece, mirano spesso ad evitare perdite per lo Stato e per le banche generate dal mancato rimborso di ingenti quantità di mutui.

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5 – Quando chiedere la rinegoziazione
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La rinegoziazione del mutuo può essere chiesta in prima istanza alla banca per sfruttare con lo stesso istituto di credito l’opportunità di condizioni migliori.

Oppure può essere chiesta perché il mutuo contratto è stato siglato nei modi e nei tempi previsti dalle leggi e rientra nei rinegoziamenti mutui predefiniti dalle stesse norme;  oppure quando non si sono trovate condizioni interessanti per la surroga del finanziamento presso altre banche.

In quest’ultimo caso, quando le condizioni della portabilità non cambiano le condizioni che si otterrebbero con la rinegoziazione conviene beneficiare della seconda che prevede un iter più comodo e più veloce proprio perché impostato con la stessa banca titolare del mutuo. Le condizioni per rinegoziare la durata del mutuo andrebbero riviste dopo aver pagato un buon numero di rate per evitare di trasformare il rimborso in un pagamento infinito.

Il rinegoziamento mutuo non deve essere chiesto solo da chi ha difficoltà economiche. Anche chi possiede un’ottima situazione reddituale può decidere di rinegoziare la durata del mutuo abbreviandolo in modo da concludere al più presto la fase del rimborso. Questa opzione comporta però l’aumento dell’importo della rata. Ma per chi se lo può permettere non  si tratterà certo di un grande sacrificio.

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6 – Quando non chiederla
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Le ricontrattazione dei mutui tasso fisso ma specie nel caso del tasso variabile, non vanno chieste quando la sua oscillazione è in discesa, quando si possono contrattare condizioni migliori con la surroga, quando si ha un mutuo a tasso fisso che paragonato alle oscillazioni in aumento di quelli variabili permette di mantenere  costante e sopportabile l’importo della rata e la durata del rimborso.

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7 – Meglio la surroga o la rinegoziazione?
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GUIDA alla SURROGA

Per via degli svantaggi che abbiamo indicato nella nostra guida, ovvero il rischio dell’eccessivo allungamento del periodo di rimborso del finanziamento causato dalle oscillazioni in aumento dei tassi di interesse, la surroga è preferibile alla rinegoziazione. Si tratta di una procedura prevista per legge che con la portabilità automatica permette al debitore di  chiedere immediatamente alla nuova banca il trasferimento del mutuo con spese ed oneri a carico della stessa.

Nella surroga, inoltre, è possibile ottenere anche dei tassi di interesse più bassi rispetto a quelli che si otterrebbero con la rinegoziazione presso la banca originaria. Il vantaggio sta nel principio di concorrenza che spinge le banche ad applicare tassi favorevoli per togliere clienti ai competitor.

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8 – Chi è adatto a ricontrattare mutuo
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La rinegoziazione del mutuo si rivela adatta per coloro che,  a causa di un improvviso peggioramento delle condizioni economiche, hanno accumulato diversi ritardi nel pagamento delle rate e sono già diventati insolventi rendendo poco appetibile la procedura della surroga.

La rinegoziazione in questo caso sarà una soluzione tranquillamente accettata dalla banca originaria che evita lo svantaggio di rischiare l’insolvenza di un mutuo ipotecario con tutte le conseguenze che ne derivano: procedure coatte della banca, esproprio dell’immobile e così via. Tra i due mali sarà certo meglio pagare meno e più a lungo che restare senza casa.

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9 – Avvertenze ricontrattazione

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Prima di chiedere la rinegoziazione di un mutuo è consigliabile informarsi sulle condizioni offerte dalla banca per questo tipo di operazione e dalle altre banche per quanto riguarda l’alternativa della surroga. Comparando le diverse condizioni economiche si potrebbe scoprire che la rinegoziazione potrebbe rivelarsi inutile o addirittura dannosa.

Trattandosi di una modifica contrattuale alle condizioni economiche è anche consigliabile tenersi informati sulle situazioni dei mercati finanziari e sulle oscillazioni dei tassi di interesse variabili. Guardare all’andamento dei tassi è un passo fondamentale per valutare la convenienza della rinegoziazione. Un altro dato molto importante da considerare è valutare il livello del tasso fisso applicato dalla banca titolare del contratto di mutuo.

Questo tipo di tasso è generalmente più elevato del variabile ed inizialmente può anche spaventare rapportato a tassi variabili inizialmente vantaggiosi come il 2, 3%. Con il fisso si parte già dal 5, 6%, quasi il doppio, con il vantaggio però di non subire nessuna variazione per tutta la durata del mutuo. La rinegoziazione ideale non sempre è la trasformazione del mutuo da tasso fisso a variabile, ma casomai il contrario.

Inoltre allungare la durata del mutuo a tasso fisso per abbassare la rata,  non fa  rischiare di pagare a vita, perché il tasso e la  scadenza saranno sempre predeterminati.

Quindi conoscendo a priori le informazioni sui tassi si può evitare di concordare con la banca condizioni che potrebbero rivelarsi un’arma a doppio taglio per le finanze del debitore. Con le crisi finanziarie degli ultimi anni la tendenza è quella di un’oscillazione in salita dei tassi variabili. Per cui bisogna imparare ad essere prudenti e ad agire di conseguenza.

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10 – Quali banche per rinegoziare ?
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Per conoscere le condizioni di ricontrattazione del mutuo è consigliabile ricontattare la stessa filiale della banca che ha erogato il mutuo, oppure visitare il suo sito ufficiale. La comparazione tra le varie condizioni economiche delle banche va fatta solo  nel caso della surroga, introdotta sempre dalla Legge Bersani.

La comparazione tra le varie condizioni offerte da un certo numero di banche permetterà però di conoscere in anticipo la convenienza a rinegoziare.  Una risorsa per effettuare queste comparazioni può essere www.mutuionline.it; si propongono le condizioni della surroga, ma servono per capire se è meglio restare con la propria banca a rinegoziare oppure  andare da un’altra a surrogare.

Per capire le condizioni dei tassi di interesse fissi e variabili sull’acquisto della casa consigliamo di visualizzare in tempo reale l’andamento dei tassi consultando l’Osservatorio Tassi implementato sempre sul noto sito Mutuionline.it. La fonte dei dati è il Sole 24 Ore, per cui si consiglia di informarsi ogni giorno sfogliando anche le pagine dedicate dei quotidiani finanziari.

Utilissimi anche i dati del Bollettino Statistico della Banca d’Italia che fornisce un quadro completo dei tassi di interesse (TAEG) applicati dalle banche per i mutui relativi all’acquisto di immobili. Per rendere veritiere le conseguenze dei tassi di interesse sui mutui contratti o da contrarre, bisogna, infatti, fare sempre riferimento al TAEG.  Per chi volesse  approfondire ulteriormente il tema della ricontrattazione dei mutui segnaliamo, invece, le informazioni della Guida, con domande e risposte, pubblicata sul sito Mutui .clicklik.it.

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11 – DIFFERENZE RINEGOZZIAZIONE – SURROGA E SOSTITUZIONE
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1) Rinegoziazione o ricontrattazione (si modifica il mutuo esistente)

SI PUÒ MODIFICARE
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata

NON SI PUÒ MODIFICARE
• la somma mutuata in aumento
• la banca

COSTI
• commissioni bancarie: NO
• imposta sostitutiva: NO
• detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo originario
• atto notarile: del tutto eventuale, e, nel caso, con parcella

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2) Mutuo di surrogazione (si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo ma utilizzando la ipoteca originaria)

SI PUÒ MODIFICARE
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata
• la banca (modifica obbligatoria)

NON SI PUÒ MODIFICARE
• la somma mutuata in aumento

COSTI
• commissioni bancarie: NO
• imposta sostitutiva: NO
• detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo originario
• atto notarile: comprensivo del nuovo mutuo (parcella contenuta); sola autentica della dichiarazione di surroga dell’ipoteca (parcella molto bassa)

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3) Mutuo di sostituzione (si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo)
SI PUÒ MODIFICARE
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata
• la somma mutuata, anche in aumento
• la banca

NON SI PUÒ MODIFICARE
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COSTI
• può doversi pagare alla banca originaria una penale di estinzione, ridotta come da citati accordi con Abi
• può essere NECESSARIO cancellare la vecchia ipoteca
• costi bancari per l’accensione di nuovo mutuo
• imposta sostitutiva: SÌ
• detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo originario, ma sempre limitatamente all’importo residuo del mutuo originario, oltre spese assimilate.
• atto notarile: NECESSARIO, con parcella pari a quella di una nuova pratica.

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