Sostituire mutuo guida – Sostituzione mutuo tasso fisso come fare


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Sostituire mutuo
Sostituzione mutuo tasso fisso

Sostituzione mutuo

1 – Cos’è Sostituzione mutuo tasso fisso
2 – Perché sostituire un mutuo
3 – Quando sostituire
4 – Costi sostituzione mutuo tasso fisso
5 – Vantaggi della sostituzione mutuo tasso fisso
6 – Comparazione delle condizioni economiche
7 – Come ridurre i costi della sostituzione
8 – Detraibilità interessi mutuo
9 – Sostituzione del mutuo online
10 – Incidenza dei costi e finalità della sostituzione
11 – Quando la sostituzione è richiesta dalla banca

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1 – Cos’è
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Sostituire un mutuo vuol dire estinguere in anticipo quello precedente ed accenderne uno nuovo. La procedura è molto diversa dalla surroga e dalla rinegoziazione. Nella prima si trasferisce il mutuo da una banca all’altra per spuntare condizioni migliori, nella seconda si modificano alcune condizioni contrattuali del precedente finanziamento all’interno dello stesso rapporto con la banca originaria.

La caratteristica comune a tutte le procedure elencate ( compresa la Sostituzione mutuo tasso fisso) è la ricerca di condizioni economiche più vantaggiose rispetto a quelle ottenute con il mutuo originario. Per evitare di impelagarsi in ulteriori costi e spese aggiuntive, molti preferiscono optare per la surroga o per la rinegoziazione con la stessa banca in modo da evitare lo spostamento da un istituto di credito all’altro. Ma non sempre la scelta della procedura più comoda permette di ottenere condizioni migliori.

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Cosa può essere modificato ?

A differenza della rinegoziazione e della surrogazione, con la sostituzione si accende un mutuo completamente nuovo.  Ad esempio sarà possibile sostituire il mutuo a tasso variabile con un mutuo a tasso fisso oppure aumentare o diminuire l’importo finanziato o la durata del mutuo.

I costi e le spese di sostituzione

  • Eventuale penale di estinzione anticipata
  • Costi bancari per la stipula del mutuo nuovo
  • Imposta sostitutiva
  • E’ necessario l’atto notarile quindi spese notarili (parcella notaio circa 2000 euro)

Se previsto dal mutuo originario è possibile la detraibilità degli interessi, inoltre può risultare necessario cancellare la vecchia ipoteca.

Sostituzione mutuo
Da  telemutuo.it/culturamutui/convenienza-sostituzione.html

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2 – Perché sostituire un mutuo
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Si sceglie di sostituire un mutuo quando le condizioni di mercato sono completamente diverse e più vantaggiose di quelle in vigore al momento della stipula del precedente mutuo o quando le banche, in virtù del principio della concorrenza, offrono condizioni economiche per la stipula di nuovi mutui, molto più allettanti di quelle che si otterrebbero con la surroga o la rinegoziazione.

Di solito si propende per la sostituzione quando le condizioni del nuovo mutuo portano ad un consistente abbassamento dell’importo della rata o ad una ragionevole durata del mutuo.

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3 – Quando sostituire
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E’ il caso di sostituire il mutuo, cioè di accenderne uno completamente nuovo, quando si è siglato un contratto originario a tasso variabile che, aumentando nel corso degli anni, ha portato ad un aumento insostenibile dell’importo della rata.

La scelta della Sostituzione mutuo tasso fisso, al posto della surroga e della rinegoziazione, va fatta, ad esempio, quando il tasso fisso del nuovo mutuo offerto dalla banca è più basso del livello del tasso variabile raggiunto dal precedente mutuo, o è più basso di quello che si otterrebbe tramite la surroga o la rinegoziazione. Come si può notare, sostituire un mutuo non è una scelta difficile da realizzare, basta solo comparare le diverse condizioni economiche tra le varie procedure.

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4 – Costi sostituzione mutuo tasso fisso
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La sostituzione prevede l’accensione di un nuovo mutuo e pertanto si dovranno sostenere dei costi. Tra questi troviamo anche quelli notarili per la stipula dell’atto, le spese richieste dalla banca per la stipula del nuovo contratto di mutuo, l’imposta sostitutiva, spese di cancellazione dell’ipoteca relativa al precedente mutuo, eventuale pagamento della penale di estinzione anticipata per il mutuo originario. In quest’ultimo caso bisognerà fare riferimento alla data di stipula del precedente mutuo.

Se è stato siglato dopo il 2 febbraio 2007, non si pagherà alcuna penale ( come prevede la Legge Bersani 40/2007), se è stato siglato prima della data indicata dalla norma si prevede il pagamento di una penale di importo scontato rispetto a quelle comunque applicate prima dell’entrata in vigore della normativa.

Con la Legge Bersani, inoltre, viene abolito l’intervento del notaio per la cancellazione dell’ipoteca. Particolare che riduce di molto i costi della procedura. Comunque sostituire il mutuo, costa non c’è dubbio, perché si riparte da zero siglando un nuovo finanziamento con tutti gli oneri e le spese che questo comporta. Ma i costi del nuovo mutuo sono solo l’unico svantaggio della sostituzione che non presenta ulteriori aspetti sgradevoli o negativi.

Di solito un mutuo si sostituisce dopo aver pagato un certo numero di rate del precedente. L’importo di quello nuovo sarà, perciò, decisamente inferiore al vecchio mutuo.

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5 – Vantaggi della sostituzione mutuo tasso fisso
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Come anticipato nel precedente paragrafo, la sostituzione del mutuo, a prescindere dai costi, può portare a degli innegabili vantaggi. Il primo, lo abbiamo già detto, è l’importo del nuovo mutuo, generalmente più basso del precedente, che viene estinto dopo aver già pagato un certo numero di rate. Il secondo è la possibilità di ottenere condizioni economiche più vantaggiose, che magari non esistevano o erano impossibili da ottenere all’epoca della stipula del vecchio mutuo.

Con la sostituzione si può ottenere un mutuo ad un tasso fisso più basso dell’aumento realizzato con il tasso variabile o più basso dei possibili aumenti che potrebbero verificarsi in un mutuo a tasso variabile.

Si può diminuire di molto l’importo della rata ed aumentare o diminuire la durata del mutuo. Questi aspetti  sono altrettanto semplici da realizzare perché, come si è potuto notare all’inizio del nostro paragrafo e nel precedente, si sostituisce dopo aver già pagato un certo numero di rate ed è naturale che il nuovo mutuo abbia delle scadenze e degli importi più bassi. La sostituzione del mutuo può avvenire anche dopo un breve periodo di tempo dalla stipula del vecchio mutuo.

Ma sia che si tratti di un mutuo recente o datato, la sostituzione va sempre attentamente ponderata, vagliando nel dettaglio tutte le condizioni economiche alla base del nuovo contratto di mutuo.

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6 – Comparazione delle condizioni economiche
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Per capire se la sostituzione del mutuo tasso fisso è più conveniente della surroga o della rinegoziazione, bisogna comparare le diverse condizioni economiche tra le varie procedure, tenendo conto anche dei maggiori o minori costi che queste comportano.

La comparazione va però fatta nel lungo periodo, perché se è vero che la stipula del nuovo mutuo, nell’immediato porta più spese, nel lungo periodo, comparando le varie condizioni economiche, come il tasso di interesse applicato, l’importo della rata e la durata del finanziamento, si potrebbe scoprire che la sostituzione è la scelta più vantaggiosa.

Il vantaggio della sostituzione rispetto alle altre procedure previste dalle banche, va scoperto sommando il numero delle rate che restano da pagare, calcolate sulla base delle nuove condizioni economiche applicate.

E’ chiaro che il cliente interessato ad ottenere delle condizioni vantaggiose per il proprio mutuo non potrà restarsene seduto a guardare, ma dovrà chiedere, informarsi ed eseguire personalmente o con l’assistenza di un esperto tutti i calcoli tesi a verificare la convenienza di una procedura rispetto all’altra.

Dopo aver verificato l’ammontare complessivo dell’importo che andrà a pagare alla fine, comprensivo degli interessi, potrà rendersi conto che, anche a fronte delle nuove spese per affrontare il contratto di mutuo, andrà a pagare degli interessi molto minori rispetto a quelli che avrebbe pagato con la surroga o la rinegoziazione, oppure che pagherà qualcosa in più, ma non una rata più sopportabile rispetto alle precedenti procedute. Insomma per capire se il gioco vale la candela, non bisogna  essere troppo pudici, ma pretendere un quadro chiaro ed esaustivo delle condizioni economiche delle diverse procedure indicate.

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7 – Come ridurre i costi della sostituzione
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Esistono degli aspetti che permettono di ridurre i costi della sostituzione del mutuo. Per rendere il nuovo mutuo a basso costo, bisogna partire sempre dalle condizioni siglate nel vecchio mutuo. Si tratta di due finanziamenti diversi, distinti e separati, eppure ci sono dei particolari del primo che potrebbero incidere favorevolmente sul secondo. Si tratta della possibilità di detrarre dalle imposte da pagare per il nuovo mutuo, gli interessi passivi del finanziamento. Se il precedente mutuo prevedeva questa possibilità, con le indicazioni introdotte dalla legge, anche nel nuovo mutuo saranno conservati gli stessi benefici fiscali.

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8 – Detraibilità interessi mutuo
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La detraibilità degli interessi passivi del mutuo spetta solo se questo è stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale. La detrazione riguarda l’Irpef nella misura del 19%. L’importo massimo detraibile è di 4000 euro, secondo la Finanziaria 2008. La detrazione degli interessi passivi sul mutuo si calcola basandosi sul valore indicato nel rogito, cioè il prezzo di cessione dell’immobile, moltiplicato per il totale degli interessi passivi pagati fino a quel momento e diviso per il totale dell’importo del mutuo.

Il valore che uscirà fuori da tale operazione matematica sarà quello da detrarre dalle imposte sui redditi, tenuto sempre conto del limite imposto dalla legge. Come si può vedere, se il mutuo lo prevede, gli interessi passivi possono costituire un buon metodo per alleggerire la dichiarazione dei redditi e rendere meno onerosa l’eventuale sostituzione con un nuovo mutuo. E’ bene ricordare che la detraibilità degli interessi passivi si calcola solo sulla parte residua del vecchio mutuo riportata nel nuovo e può essere una condizione economica vantaggiosa per rendere sopportabile la stipula del nuovo contratto di finanziamento.

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9 – Sostituzione del mutuo online
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Ottenere le sostituzioni dei mutui tasso fissi ed effettuare i relativi calcoli di convenienza, sono delle operazioni che si possono effettuare tranquillamente online, attraverso i siti delle banche e le directory web dedicate. Prima di contattare la banca per sostituire il finanziamento, bisogna effettuare i dovuti calcoli di convenienza.

Questi calcoli vengono già mostrati a conti fatti presso siti di informazione specializzata, che con tabelle indicanti le condizioni economiche del nuovo mutuo, l’importo e le relative spese, indicano esattamente se è il caso o meno di sostituirlo.  Un’utile risorsa in tal senso è Telemutuo che mostra l’incidenza percentuale delle spese del nuovo mutuo  da rapportare al nuovo tasso di interesse proposto.

La tabella del sito indica l’importo del mutuo, le spese di istruttoria e perizia, l’imposta sostitutiva, il costo dell’atto notarile e dell’eventuale penale di estinzione anticipata. Alla fine delle singole comparazioni si avrà l’incidenza percentuale dei costi del mutuo.  I siti delle banche offrono opzioni di surroga e sostituzione, ma bisogna visitarli singolarmente. La soluzione migliore è visitare le directory che permettono di calcolare l’importo delle rate suddiviso per le differenti condizioni economiche applicate dalle banche.

Una risorsa utile è immediata in tal senso è Mutuosostituzione.it che permette di inserire i dati del vecchio e del’eventuale nuovo mutuo per verificare i vantaggi  dall’importo della rata. Siccome la sostituzione è un nuovo mutuo, i calcoli di convenienza possono essere fatti vagliano le proposte di mutui di differenti istituti bancari.

Offre questo servizio il noto Mutuionline.it che permette la comparazione dei mutui di 40 banche diverse. Altra risorsa da consultare è Migliormutuo.it che riporta lo schema di mutuionline approfondendo il tema della sostituzione. Se dai calcoli non si dovesse comprendere l’effettiva convenienza dell’operazione è utile affidarsi ad un consulente finanziario indipendente che vaglierà i risultati dei calcoli per consigliarvi la soluzione più vantaggiosa e meno onerosa.

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10 – Incidenza dei costi e finalità della sostituzione
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In attesa di conoscere gli esiti dei calcoli di convenienza che eseguirete al termine della lettura della nostra guida, ma anche in attesa di rivolgervi ad un vostro esperto di fiducia vogliamo farvi notare che i costi della sostituzione incidono in misura maggiore nei bassi importi, anche se le imposte e le spese notarili sono inferiori. Rimangono, infatti, invariate le spese di istruttoria e di perizia che incidono sul costo dell’operazione, proprio perché non sono legate all’importo del mutuo.

La percentuale di incidenza dei costi dovrà essere comparata con il tasso di interesse che deve portare ad un risparmio maggiore delle spese del nuovo mutuo.  Ma non sempre il risparmio è alla base della scelta di sostituire il mutuo.  Altri motivi, come già anticipato nei precedenti paragrafi, possono essere l’abbassamento della rata del mutuo e l’allungamento della durata che, anche se aumenta i costi del finanziamento, rientra in precise esigenze di liquidità finanziaria del richiedente.

Quando si sostituisce il mutuo per risparmiare denaro nel tempo, bisogna considerare che i vantaggi sono maggiori nei mutui con un maggiore importo residuo, dove sarà anche maggiore la quota di interessi passivi da detrarre, mentre si va in perdita con i mutui  di minore importo. Se la sostituzione non riguarda il risparmio degli interessi passivi da pagare, ma l’esigenza di rendere accettabile l’importo della rata, allungando  il tempo di rimborso, bisogna considerare altri vantaggi ottenibili al posto degli alti costi da sostenere per questa operazione. Anche questa scelta, infatti, può riservare dei vantaggi perché vengono mantenuti i benefici fiscali e la detrazione degli interessi passivi sarà maggiore in quanto il loro importo aumenterà con il numero delle rate.

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11 – Quando la sostituzione è richiesta dalla banca
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A volte la sostituzione del mutuo tasso fisso viene proposta dalla nuova banca a cui ci si era rivolti per la surroga. E’ il caso della ristrutturazione, cioè dell’accorpamento del vecchio mutuo con quello nuovo in modo da ottenere un unico mutuo con importo della rata più basso anche se di durata maggiore. In questi casi la nuova banca può proporre questa soluzione per cancellare l’ipoteca del vecchio mutuo ed iscrivere la propria.

In alternativa alla sostituzione  per aumentare il mutuo ( ristrutturazione) esiste la surroga con rilascio di un mutuo complementare per liquidità, ma siccome i costi del secondo mutuo sono simili alla sostituzione vera e propria, è consigliabile verificare le condizioni per optare per questa seconda ipotesi, specie se il tasso proposto è più basso.

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